Как взять выгодную ипотеку?

В каком банке лучшие условия?

Само слово “ипотека” пугает многих людей. Но сейчас можно взять ипотечный кредит на приемлемых условиях. Изначально я собиралась сделать в этом посте развернутую сравнительную таблицу по условиям разных банков, но потом передумала.

Дело в том, что трудно, но можно в одной таблице вместить кредитные продукты разных банков и сравнить их. Но практически нереально на основании таблицы подобрать оптимальные условия для конкретного клиента. Ведь кроме стандартных процентов существуют еще очень много вещей, влияющих на стоимость займа – величина подтвержденного дохода, возраст и пол клиента, размер накопленных средств, которые будут внесены как первоначальный взнос, срок кредитования, стоимость приобретаемого жилья, возможность привлечения созаемщиков и многое другое. Полный список ипотечных программ на текущий момент по Санкт-Петербургу можно посмотреть здесь.

Еще один момент, препятствующий построению красивой и единой таблицы для определения наилучшего кредитного продукта – быстро меняющиеся условия и процентные ставки банков.


Очень характерным с этой точки зрения был прошлый год - по оценкам АИЖК, в 2010 году не менее 40 банков снизили процентную ставку и не менее 19 банков снизили  требования к  размеру первоначального взноса. Причём, если пик снижения первоначального взноса (по количеству банков за квартал) пришёлся на второй квартал 2010 года, то снижение ставок происходило по нарастающей к концу года. Некоторые банки стали давать кредиты даже под покупку комнаты.

Как и в прошлом году сегодня самые низкие процентные ставки доступны далеко не каждому – только тем заемщикам, которые могут заплатить первоначальный взнос в размере не менее 50% от стоимости приобретаемого жилья и погасить кредит за короткий срок.

Однако самая выгодная программа лично для вас – та, которая подходит лично вам. Зная ваши потребности и возможности, грамотный риэлтор или ипотечный брокер поможет вам с выбором и оформлением ипотеки. Естественно, вы сами также можете потратить на это время и сравнить разные ипотечные предложения. При сравнении нужно учитывать следующие параметры:

• величина первоначального взноса;
  
• сколько вы готовы платить ежемесячно;
  
• сумма кредита;
  
• максимальный срок кредита;
  
• какой способ погашения кредита для вас более удобен: аннуитетный или дифференциированный;
  
• в какой валюте вы планируете брать кредит;
  
• дополнительные платежи.

Остановлюсь более подробно на каждом из этих пунктов.

Первоначальный взнос

Большинство ипотечных программ предполагают первоначальный взнос. Чаще всего он указывается как процент от стоимости жилья. Вы должны знать, что чем больше первоначальный взнос, тем больше оснований у банка снизить проценты и наоборот.

Ежемесячный платеж

Банки считают, что в идеале ежемесячные платежи по ипотеке должны составлять 30% от вашего ежемесячного дохода. Но, если доход высокий, то может быть и 40%, но не более 50%. Жесткого определения “высокого” дохода нет.

Сумма кредита

Максимальная сумма кредита зависит от ваших доходов, сроков погашения кредита, стоимости квартиры (дома, участка), размера первоначального взноса.

 

Например, вы хотите купить квартиру за 3 млн.руб., у вас есть первоначальный взнос – 1 млн.руб., вам нужно взять кредит на 2 млн.руб. Предположим, ваш доход составляет 30 000 руб. в месяц, это значит, что более, чем 15 000 руб. в месяц вы платить не будете. Тогда получается, что, если ваш пенсионный возраст наступит через 30 лет, вы можете рассчитывать на кредит в размере около 1,5 млн.руб. на 30 лет (под 12%).

Если вам все-таки хочется купить квартиру за 3 млн.руб. и получить недостающие 0,5 млн.руб., тогда нужно изыскивать другие пути, например, включать своих родственников в качестве созаемщиков.  Либо покупать квартиру за 2,5 млн.руб.

Срок кредита

Чем больше срок кредитования, тем большую сумму вы сможете взять, т.к. соответственно уменьшается суииа ежемесячных выплат.

 

Возьмем предыдущий пример. Мы можем платить 15 000 руб. в месяц. Если мы берем на срок 10 лет, то мы сможем взять 1,05 млн.руб. Но если мы продлеваем срок до 25 лет, то мы сможем взять уже 1.42 млн.руб.
Нужно учитывать, что в данном случае существуют возрастные ограничения, связанные как правило с наступлением пенсионного возраста.

Способ погашения кредита

Есть два термина, которые неизменно пугают клиентов – аннуитетный и дифференцированный. На самом деле, все несложно.
Аннуитетный платеж – это платеж равными долями на протяжении всего срока кредитования.
Дифференцированный платеж – когда сумма основного долга выплачивается равными частями, а процент начисляется на остаток платежа.

 

Возьмем все тот же пример, несколько округлив цифры. Предположим, мы хотим занять 1,5 млн.руб. на 10 лет под 12%. При аннуитетном платеже мы выплатим только проценты банку за 10 лет 1 082 476.8 руб. Плюс конечно сумма самого кредита. При дифференцированном платеже – за те же 10 лет выплата процентов составит 907 500 руб.
Если же мы берем 1,5 млн.руб. на 25 лет, тот при аннуитетном платеже мы заплатим только процентов – 3 239 508 руб., при дифференцированном проценты составят 2 257 500. Согласитесь, цифры впечатляют!

Однако необходимо учитывать, что для некоторых случаев все таки удобнее аннуитетные платежи, т.к. вначале ежемесячные платежи в этом случае меньше.
Ваши платежи легко расчитать, используя ипотечный калькулятор

Валюта кредита

Я не открою Америки, если скажу, что ипотечный кредит нужно брать в той валюте, в которой вы получаете основной доход. Валютные риски на столь долгий срок никто не предскажет, но точно можно сказать, что на транзакциях валюты вы будете терять каждый месяц.

Дополнительные платежи

Очень важно при выборе банка и программы заранее узнать о дополнительных расходах, без которых не обойтись. Эти расходы могут составить до 7% от суммы кредита.
В разных банках разные требования, к дополнительным расходам относятся следующие:

• рассмотрение кредитной заявки (в некоторых банках платное);
  
• оценка стоимости жилья
  
• проверка объекта ипотеки;
  
• плата за открытие счета;
  
• банковский сбор за выдачу кредита;
  
• нотариальное заверение договора ипотеки;
  
• сбор за обналичивание кредитных средств;
  
• страхование от рисков утраты и повреждения предмета залога
  
• страхование жизни и трудоспособности заемщика;
  
• страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ипотечному кредиту;
  
• комиссия банка за безналичное перечисление денег со счета; и т.п.

Не буду вдаваться в подробности, некоторые из этих платежей существуют во всех банках, работающих с ипотекой, другие – только в некоторых. Просто обращаю внимание клиентов, что в банке нужно все досконально узнавать, включая эти дополнительные платежи, т.к. именно эта информация зачастую доносится до клиентов в последнюю очередь. А она может повлиять на выбор того или иного банка.

Ипотечные калькуляторы

Здесь я собрала калькуляторы ведущих банков Санкт-Петербурга, работающих с ипотекой. Благодаря им можно примерно представить стоимость своего кредита. Однако еще раз напоминаю, что это только предварительные подсчеты.
ВТБ24
Райфайзен Банк
Абсолют Банк
Альфа Банк
Дельта-Кредит
УралСиб Банк