Любой риэлтор вам скажет, что покупка комнаты часто даже сложнее, чем покупка квартиры. Если вы хотите купить комнату, лучше всего делать это только при помощи профессионального агента по недвижимости, т.к. именно при покупке комнаты очень много возможностей для ошибок разной степени фатальности.
Но о рисках позднее, для начала хочется обратиться к покупателям.
Однако при покупке комнаты многие не задумываются и не просчитывают своих дальнейших шагов. И потом получается, что когда материальное положение улучшается и семья уже может позволить себе отдельную квартиру, дети очень привязаны к школе, к бассейну рядом с домом, бабушка привыкла ходить именно в эту поликлинику.
Таким образом, если вы приобретаете комнату в коммунальной квартире с целью через какое-то время переехать в отдельную, у вас есть (или намечаются дети), вы предполагаете работать в этом районе долгое время, подумайте пожалуйста заранее о районе. Очень вероятно, что вам со временем не захочется его менять.
При покупке комнаты в малонаселенной квартире есть также вероятность покупки комнаты (или комнат) соседей в будущем. По закону соседи в случае продажи своих комнат должны в первую очередь предложить свое жилье остающимся соседям. В случае, если соседи не могут или не хотят купить эту комнату, они должны оформить отказ от покупки у нотариуса. Таким образом, при материальных возможностях можно стать владельцем всей квартиры и сделать из коммунальной квартиры свою отдельную.
Довольно часто при покупки комнаты люди видят своеобразное вложение капитала. Они покупают комнату в надежде позже продать ее и купить квартиру. Часто при этом комнаты сдаются в наем и тем самым приносят стабильный доход. В этом случае также нужно четко понимать, в чем цель – сдавать комнату либо со временем ее продать (желательно с выгодой), т.к. от этого могут зависеть параметры жилья.
Есть еще один способ получения отдельного жилья, который становится все менее возможным – расселение коммунальных квартир. К сожалению практически все интересные с точки зрения покупателей квартиры в центре уже расселены. Большая часть оставшихся неинтересны богатым покупателям – находятся в непрестижных районах (таких как например Обводный канал), смотрят всеми окнами в узкие дворы-колодцы, располагаются в ветхих домах без капитального ремонта и т.п. Те коммунальные квартиры, которые могут быть интересны инвесторам не расселяются по причинам субъективного характера – хозяева комнат либо не желают переезжать вовсе, либо требуют взамен жилье, по стоимости многократно превосходящую стоимость их комнат. Тем не менее, исключать расселение нельзя, поэтому нужно смотреть на приобретаемую комнату и с этой точки зрения.
Первый риск заключается в том, что довольно часто у жителей коммунальной квартиры бывают непростые отношения. В этом случае может быть довольно сложно уговорить соседей дойти до нотариуса и подписать отказ от покупки комнаты соседей. Это многократно усложняется, если у соседей есть несовершеннолетние, т.к. соседям нужно будет также отстоять очереди в органе муниципального образования. Понятно, что для соседей эти хлопоты являются совершенно ненужными. Если таких соседей много, то миссия становится невыполнимой.
В таком случае есть два варианта – либо писать с помощью нотариуса письмо, отправлять его заказным письмом и ждать после этого месяц, либо проводить сделку через договор дарения. Нужно иметь в виду, что вы не можете продать квартиру по цене более низкой, чем та цена, которая указана в отказе (либо в письме с предложением покупки комнаты). Оба эти варианта могут быть оспорены в суде и несут потенциальный риск для покупателя.
Второй риск в том, что в комнате могли быть когда-то прописаны люди, которые в принципе могут претендовать на это жилье (например давно выписанные люди, сидящие в тюрьме, ушедшие в армию и др.). Другой вариант – в свое время комнаты этой квартиры были приватизированы с нарушением законодательства (например не были учтены интересы несовершеннолетних). Недавно в моей практике был случай, когда в ходе проверки выяснилось, что в продаваемой комнате 10 лет назад проживал туберкулезный больной. Учитывая, что туберкулезная палочка живет до 30 лет, нам пришлось отказаться от покупки этой комнаты.
В коммунальных квартирах могут всплыть очень многообразные риски такого рода. Беда в том, что самостоятельно проверить комнату покупателю не удастся. Это может только агентство, имеющее соответственные возможности.
Естественно цена зависит от метража комнаты.
Также есть зависимость от района города. Комнату можно купить в любом районе, но в историческом центре коммунальных квартир исторически больше. В старом фонде на цену может повлиять наличие (отсутствие) капитального ремонта, перекрытия дома, наличие (отсутствие) отдельной ванны, окна комнаты, выходящие в стену соседнего дома, откровенно пьющие соседи, соседи, сдающие комнаты и множество других вещей.
В любом случае еще раз повторю свою рекомендацию тем, кто хочет купить комнату в коммунальной квартире в Петербурге воспользоваться услугами профессионального риэлтора.
Но о рисках позднее, для начала хочется обратиться к покупателям.
Цели при покупке комнаты
Первое, с чем сталкивается любой риэлтор – многие покупатели не ясно представляют себе свои цели при покупке комнаты. Очевидно, что никто из клиентов не хочет жить всю жизнь в коммунальной квартире.
Однако при покупке комнаты многие не задумываются и не просчитывают своих дальнейших шагов. И потом получается, что когда материальное положение улучшается и семья уже может позволить себе отдельную квартиру, дети очень привязаны к школе, к бассейну рядом с домом, бабушка привыкла ходить именно в эту поликлинику.
Перед моими глазами прошло достаточно много семей из коммунальных квартир, которые по материальному положению уже могли бы переехать в отдельные квартиры на окраине, но прожив всю жизнь в центре города, вросли в инфраструктуру всеми корнями. А в центре купить отдельную квартиру дороже, поэтому живут в коммуналке.
При покупке комнаты в малонаселенной квартире есть также вероятность покупки комнаты (или комнат) соседей в будущем. По закону соседи в случае продажи своих комнат должны в первую очередь предложить свое жилье остающимся соседям. В случае, если соседи не могут или не хотят купить эту комнату, они должны оформить отказ от покупки у нотариуса. Таким образом, при материальных возможностях можно стать владельцем всей квартиры и сделать из коммунальной квартиры свою отдельную.
Довольно часто при покупки комнаты люди видят своеобразное вложение капитала. Они покупают комнату в надежде позже продать ее и купить квартиру. Часто при этом комнаты сдаются в наем и тем самым приносят стабильный доход. В этом случае также нужно четко понимать, в чем цель – сдавать комнату либо со временем ее продать (желательно с выгодой), т.к. от этого могут зависеть параметры жилья.
Есть еще один способ получения отдельного жилья, который становится все менее возможным – расселение коммунальных квартир. К сожалению практически все интересные с точки зрения покупателей квартиры в центре уже расселены. Большая часть оставшихся неинтересны богатым покупателям – находятся в непрестижных районах (таких как например Обводный канал), смотрят всеми окнами в узкие дворы-колодцы, располагаются в ветхих домах без капитального ремонта и т.п. Те коммунальные квартиры, которые могут быть интересны инвесторам не расселяются по причинам субъективного характера – хозяева комнат либо не желают переезжать вовсе, либо требуют взамен жилье, по стоимости многократно превосходящую стоимость их комнат. Тем не менее, исключать расселение нельзя, поэтому нужно смотреть на приобретаемую комнату и с этой точки зрения.
Риски при покупке комнаты
Теперь несколько слов о рисках, которые могут подстерегать приобретателя комнаты.
Первый риск заключается в том, что довольно часто у жителей коммунальной квартиры бывают непростые отношения. В этом случае может быть довольно сложно уговорить соседей дойти до нотариуса и подписать отказ от покупки комнаты соседей. Это многократно усложняется, если у соседей есть несовершеннолетние, т.к. соседям нужно будет также отстоять очереди в органе муниципального образования. Понятно, что для соседей эти хлопоты являются совершенно ненужными. Если таких соседей много, то миссия становится невыполнимой.
В таком случае есть два варианта – либо писать с помощью нотариуса письмо, отправлять его заказным письмом и ждать после этого месяц, либо проводить сделку через договор дарения. Нужно иметь в виду, что вы не можете продать квартиру по цене более низкой, чем та цена, которая указана в отказе (либо в письме с предложением покупки комнаты). Оба эти варианта могут быть оспорены в суде и несут потенциальный риск для покупателя.
Второй риск в том, что в комнате могли быть когда-то прописаны люди, которые в принципе могут претендовать на это жилье (например давно выписанные люди, сидящие в тюрьме, ушедшие в армию и др.). Другой вариант – в свое время комнаты этой квартиры были приватизированы с нарушением законодательства (например не были учтены интересы несовершеннолетних). Недавно в моей практике был случай, когда в ходе проверки выяснилось, что в продаваемой комнате 10 лет назад проживал туберкулезный больной. Учитывая, что туберкулезная палочка живет до 30 лет, нам пришлось отказаться от покупки этой комнаты.
В коммунальных квартирах могут всплыть очень многообразные риски такого рода. Беда в том, что самостоятельно проверить комнату покупателю не удастся. Это может только агентство, имеющее соответственные возможности.
От чего зависит цена комнаты?
В первую очередь цена комнаты в коммунальной квартире зависит от количества комнат всего в этой квартире. Чем меньше комнат, тем выше цена – стоимость комнат одного и того же метража в 2-комнатной квартире будет радикально отличаться от 10-комнатной квартиры.
Естественно цена зависит от метража комнаты.
Также есть зависимость от района города. Комнату можно купить в любом районе, но в историческом центре коммунальных квартир исторически больше. В старом фонде на цену может повлиять наличие (отсутствие) капитального ремонта, перекрытия дома, наличие (отсутствие) отдельной ванны, окна комнаты, выходящие в стену соседнего дома, откровенно пьющие соседи, соседи, сдающие комнаты и множество других вещей.
Альтернативы комнате
Альтернативы по цене на сегодня существуют, но конечно не всех устраивают:
- квартира в Ленинградской области может стать альтернативой комнате. Можно за 1,5 млн.руб. купить 1-комнатную квартиру где-нибудь в Лигово, пос. Семиозерье и других местах
- также альтернативой может стать покупка квартиры с пожизненной рентой. Т.е. вы приобретаете квартиру примерно за те же 1,5 млн.руб., но жить там не можете, а обязуетесь заботиться как правило о престарелом человеке. Если вы выполняете свои обязательства, то после смерти подопечного эта квартира переходит к вам
- наиболее реальной альтернативой является покупка квартиры-студии. Нужно отметить что за эти деньги можно приобрести квартиру-студию только в новостройке, т.е. сегодня это дома 2013 годя постройки. Сегодня очень активно строят в Красносельском районе, в Девяткино, Кудрово и некоторых других.
В любом случае еще раз повторю свою рекомендацию тем, кто хочет купить комнату в коммунальной квартире в Петербурге воспользоваться услугами профессионального риэлтора.
0 коммент.:
Отправить комментарий