Как оформить ипотеку?

Если вы твердо решили, что ипотека вам необходима, встает вопрос, какие документы потребуются. Оформление ипотечного кредита происходит в несколько этапов. В этом посте я опишу насколько возможно подробно весь процесс и некоторые “подводные камни”, на которые стоит обратить внимание.

Первый этап

– банк проверяет надежность заемщика. Суть в том, чтобы подтвердить банку, что вы такой-то человек с таким-то доходом. У разных банков требования могут различаться, но практически все они включают следующее:

 

• Паспорт Заемщика, оригинал предъявляется, делаются копии всех страниц;
• Копии документов о семейном положении (при наличии). Это могут быть свидетельства о браке/разводе, свидетельства о рождении детей;
• Справка по форме 2-НДФЛ;
• Для работающих требуют как правило справку от предприятия, на котором работает Заемщик. Некоторые банки просят копию трудовой книжки, заверенную работодателем;
• Для военнослужащих могут попросить справку из воинской части и копию контракта о прохождении военной службы
• Для пенсионеров – пенсионное удостоверение и справку из гос.органа, выплачивающего пенсию
• Копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.)
• Заявление — анкета (на бланке Банка). Некоторые банки предлагают заполнить анкету на своих сайтах. 
• Некоторые банки требуют свидетельство о постановке на учет в налоговый орган (о присвоении ИНН)
• Также копию страхового свидетельства государственного пенсионного страхования

Могут также потребоваться другие документы, перечислять которые я не буду, их может быть много. Если у заемщика есть созаемщики или поручители, то все эти документы потребуются и от них.
Первый этап оформления документов может занять от нескольких дней до нескольких недель – в зависимости от банка.
Важно на этом этапе выбрать риэлтора, который уже имел дело с ипотекой и имеет опыт работы с разными банками и поможет вам взять ипотеку на выгодных для вас условиях. Дело в том, что риэлтора выбираете вы, а практически все остальные условия сделки – банк. Банк выбирает оценщиков, страховщиков, необходимость нотариуса, способ передачи денег, включая депозитарий и т.д.
Кроме того опытный риэлтор будет искать квартиру или дом с тем, чтобы залоговое имущество устроило и банк и страховую компанию. Иначе эта сделка может затянуться надолго.

Второй этап

наступает после того, как банк одобряет для конкретного Иванова Ивана Ивановича ипотечный кредит на определенную сумму и на определенный временной промежуток, приходит время для поиска самой квартиры (дома, комнаты или др.).
На втором этапе банк одобряет сам объект кредитования. Для этого необходимо предоставить в банк документы на жилье (в данном случае речь идет о вторичном жилье). В большинстве банков это будут следующие документы:

• Документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение: договор передачи, договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, иными словами правоустанавливающие документы;
• Свидетельство о государственной регистрации права;
• Технический паспорт на жилье с планом;
• Справка о регистрации (форма 9) и характеристика жилого помещения (форма 7);
• Выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилье, об отсутствии обременений по квартире);
• Копии всех страниц паспорта продавца;
• Поэтажный план дома, в котором обозначено закладываемое жилое помещение, с указанием его площади;
• Если есть несовершеннолетние, то разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры;
• Документы, подтверждающие отсутствие задолженности по обязательным платежам (справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг, справку об уплате земельного налога и др.);
• Часто требуется оценка приобретаемой квартиры

Нужно сказать, что банки предъявляют к ипотечному жилью определенные требования. Они касаются как правило года постройки и технического состояния ипотечного жилья. Кредит выдается на долгий срок и банк хочет быть уверен, что залог по ипотеке можно будет продать без потерь в стоимости и через десятилетия. Поэтому многие банки не дают кредиты под жилье с деревянными перекрытиями.
Большинство банков требуют, чтобы все перепланировки, проведенные в квартире, были узаконены, либо устранены.
Иногда выдвигаются требования к наличию электричества, системы отопления, отдельной кухни и др.
Необходимый этап - это оценка квартиры. Банки должны быть уверены, что в случае чего они смогут продать залоговую квартиру за те деньги, которые они выдали как ипотечный кредит на ее приобретение. Как правило, каждый банк работает с несколькими компаниями профессиональных оценщиков, к которым о направляют заемщика.
Обычно результаты оценки квартиры требуются банку для решения об одобрении квартиры или дома.
На сегодня оценка стандартной квартиры в Петербурге стоит от 3000 до 12000 руб.

Грамотный риэлтор поможет подобрать квартиру, которая устроит банк. Иногда при самостоятельных действиях бывают такие истории. Положим клиент решил приобрести квартиру за 3 млн.руб., из которых 1 млн.руб. у него имеется, а 2 млн.руб. он планирует занять у банка. Найденная квартира оценивается профессиональным оценщиком не в 3 млн.руб., а в 2,5 млн.руб. И банк выдает кредит в 2/3 стоимости объекта, т.е. 1,665 млн.руб. Вопрос: где взять недостающие 335 тысяч?

Во многих банка требуется страхование жилья и (или) страхование  жизни и трудоспособности заемщика. Здесь та же ситуация, что и с оценкой – банк работает с несколькими страховыми компаниями, из которых можно выбрать наиболее приемлемую. В некоторых банках существует требование заключить договор страхования до сделки.

Есть еще одна важная вещь – когда вы выбрали квартиру, ее продавец будет рассматривать вас как реального покупателя только после внесения денежного залога. По сравнению со стоимостью квартиры это конечно сумма небольшая, тем не менее, это вполне приличные деньги. Если по каким-либо причинам банк не утвердит этот объект недвижимости, вы рискуете потерять залог.

Третий этап

- это сама сделка. В этот день происходит оформление

1. ипотечного договора между заемщиком и банком,
2. договора купли-продажи между покупателем (он же заемщик) и продавцом

К этому очень важному дню необходимо подготовиться. Первое, что нужно сделать заемщику – внимательно изучить договор ипотеки. У всех банков договора ипотеки не подлежат изменению, поэтому чрезвычайно важно заранее убедиться в том, что все пункты договора устраивают обе стороны. В некоторых банках (например в некоторых отделениях Сбербанка) до заключения договора ипотеки потребуют заключить договор купли-продажи.
В этот же день происходит оформление закладной. Это именная ценная бумага, свидетельствующая право кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства.
В зависимости от банка и пожеланий продавца и покупателя деньги могут передаваться от одной стороне к другой по разному – либо через сейфовую ячейку, либо переводом на счет, либо через аккредитив.

Важно помнить, что способ передачи денег выбирает не покупатель, а банк. Если продавца не устроит этот способ, то банк скорее всего не пойдет на уступки и посоветует искать другое жилье. Но расходы – временные и денежные – будут уже понесены и их никто не компенсирует!

Договор купли-продажи в большинстве случаев заключается после закладки денег в сейф и после заключения договора ипотеки. Он может быть в простой письменной форме, но некоторые банки требуют нотариального удостоверения этого договора.
Переход права осуществляется после государственной регистрации объекта.