Квартиры в новостройках

Рынок первичного жилья отличается от рынка вторичного жилья. В последнее время спрос на квартиру в новостройках очень вырос. Этому есть свои причины.
 
Во-первых, квартиры в новых домах имеют принципиально лучшую планировку, чем большинство квартир, построенных до 2000 года. Как правило - это большая кухня, хороший холл часто большие балконы или застекленные лоджии и масса других комфортных вещей.
Во-вторых, наши люди очень истосковались по качественному жилью - всем хочется жить в доме, где новые трубы, которые не протекают, нормальные стеклопакеты, которые не пропускают шума и сквозняков, новые крыши, не разбитые гастарбайтерами и т.д.


В-третьих, новую квартиру можно перепланировать без особых хлопот и сделать так, как удобно именно вам.
Кроме всего, памятуя недавние кризисные годы, многие клиенты до сих пор уверены, что квадратный метр жилья в новостройках стоит дешевле, чем на вторичном рынке.

От чего зависят цены на первичном рынке?

На цены в новостройках Санкт-Петербурга влияет много факторов.
Цены в новостройках зависят от срока ввода объекта. Чем ближе срок, тем дороже квартира. Часто бывает выгоднее купить квартиру на вторичном рынке, чем аналогичную на первичном от застройщика в уже сданном доме.
Стоимость квартиры в кирпичном доме будет выше, чем стоимость такой же по параметрам в панельном доме.
Еще одним существенным факторов является общая площадь квартиры. Чем больше общая площадь, тем дешевле квадратный метр. Самые дорогие метры в квартирах-студиях, а дешевые – в больших 3 и 4-комнатных квартирах.
Квартиры на первых этажах как правило дешевле, чем аналогичные на средних этажах. Многие застройщики выставляют более высокую цену за более высокие этажи.
Уровень цен на первичном рынке очень зависит от района города. Стоимость метра в новостройке  будет меньше  по сравнению с вторичным рынком в новых районах. Однако в центральных районах Петербурга средняя стоимость жилья в новостройках существенно выше.
Например по данным портала bn.ru цены на вторичном и первичном рынке за последние 3 месяца (февраль-апрель 2011) по районам выглядят так:

	Первичный рынок	Вторичный рынок
район	руб./м.кв.	руб./м.кв.
Адмиралтейский	-	86 715
Василеостровский	97 436	92 730
Выборгский	69 761	82 950
Калининский	68 880	77 588
Кировский	70 664	76 587
Красногвардейский	62 137	77 650
Красносельский	64 125	70 237
Московский	82 081	88 900
Невский	66 916	74 463
Петроградский	124 064	103 238
Приморский	67 898	76 808
Фрунзенский	64 378	75 257
Центральный	131 744	100 946

 
Ценообразование на рынке первичного жилья отличается от ценообразования на вторичном. Если вторичный рынок зависит от спроса и предложения, там всегда можно поторговаться, он более гибок и разнообразен, то на первичном рынке цена определяется застройщиком и  обсуждению с конечным покупателем не подлежит. Застройщик определяет цену исходя в том числе из своих расходов - на стройматериалы, энергию, зар.плату, взятки чиновникам и т.д.
Поэтому, если мы видим, что цены на стройматериалы и бензин растут, то через некоторое время скорее всего мы увидим, что цены на первичное жилье также вырастут.
Рост цен естественно ограничивается платежеспособным спросом. Сейчас по общему мнению экспертов этот спрос на пределе. Аналитики считают, что цены на новостройки, особенно на самые ликвидные 1 и 2 комнатные квартиры будут расти (хороший обзор можно прочитать здесь).
Сейчас, как и в 2010 г. наиболее популярными объектами являются квартиры-студии и 1-комнатные квартиры. Несмотря на то, что цены на них повышаются очень умеренно, в последнее время на эти объекты сокращены бонусные и скидочные программы, т.е. происходит фактическое повышение цен

Как покупать новостройку?

Кажется, что при наличии интернета самостоятельно купить квартиру в новостройке очень просто. Нужно только забить в поисковик что-то вроде “купить квартиру в новостройке” , Яндекс найдет 213 тыс. ответов, среди которых и нужно искать.

После определения нескольких интересных объектов желательно будет провести также немало времени на соответствующих форумах, чтобы узнать подробности об объектах и их застройщиках.

Далее нужно будет просчитать возможные рассрочки и условия разных застройщиков, сравнить предложения.

Кроме того, очень часто нужно понять условия получения ипотеки, на какую сумму можно рассчитывать, на каких условиях и т.д.

Все это – абсолютно разумные шаги, однако довольно часто решение самостоятельно приобретать жилье и вполне рациональные действия приводят покупателей к той или иной форме убытка.

Ко мне приходили клиенты, которые самостоятельно купив квартиры в новостройках, по тем или иным причинам оказались в критической ситуации. К счастью, это не было связано с тем, что застройщик обанкротился и они остались без денег и квартиры на улице. Хотя наша недавняя действительность знает немало и таких эпизодов.

На моем опыте были другие истории. Например, люди приобрели 3-комнатную квартиру, подписав график платежей, менеджеры застройщика уверяли, что квартира – последняя в доме. В результате они были вынуждены очень быстро, а значит по более низкой цене, чем могли бы, продавать свое жилье и в стрессовом состоянии переезжать в новое, потеряв на этой операции по моим подсчетам около 300 тыс. руб.

Другие клиенты  приобрели квартиру у компании, известной тем, что задерживает сроки ввода своих домов. Заняв значительную сумму, мои клиенты вложили ее в квартиру этой компании погнавшись за дешевизною, надеясь вскоре вернуть долг, кроме того, заработать на перепродаже готового жилья. Не стоит и говорить, что фокус им не удался, вместо этого они имели серьезные проблемы. Степень их убытка я не знаю.

Этих неприятностей можно было бы легко избежать, если бы эти люди во-время обратились к профессионалу и прислушались к его советам.

Я хочу сказать, что покупатель, не занимаясь этой недвижимостью постоянно и не обладая определенным опытом прошлых сделок не сможет адекватно оценить предложения застройщиков.  Я настаиваю на той простой мысли, что каждый должен заниматься своим делом. Потенциальный покупатель недвижимости не может и не должен вникать во все хитросплетения рынка. Для этого есть профессиональные риэлторы.

Имея опыт работы с не одним десятком застройщиков, зная их предыдущую историю, понимая текущую ситуацию на рынке, профессионал всегда поможет определить оптимальное предложение именно по вашему запросу.

Особенно это выгодно для покупателей тем, что практически все агенты работают с застройщиками по договорам и для клиентов цена предложения и от застройщика и от риэлтора будет одинаковой, т.е. он получает услугу бесплатно.

Если у вас возникли вопросы или потребность найти квартиру в новостройке, обращайтесь пожалуйста к профессионалам!