Двух-комнатные квартиры. Ладожская против Комендантского

Поводом для написания этой статьи явился самый обыденный случай. Семья моих клиентов никак не может определиться, где им покупать новую квартиру – одним членам семьи удобнее жить недалеко от м. Ладожская, другим милее Приморский район рядом со станцией метро Комендантский пр. Чтобы решить, как поступать, они обратились ко мне с сакраментальным вопросом: “Сколько стоят двух-комнатные квартиры на вторичном рынке?”


Надо сказать, что когда я слышу подобные вопросы, то чаще всего встаю в тупик, потому что четко ответить на такой вопрос не получается. Дело в том, что на стоимость квартиры влияет очень много факторов, как объективных, так и субъективных, которые не указать в одном коротком предложении. Попытаюсь объяснить, и начнем с объективных факторов, а значит, с цифр.
Однако, сразу хочу предупредить, что риэлторы не очень любят статистику и не зря. Дело в том, что в нашем деле цифры могут служить только общим ориентиром. Так, в данном случае я брала данные по имеющимся в продаже 2 комнатным квартирам на 23 мая.
Однако, если брать данные предложения, то будет не совсем адекватное сравнение двух районов (кроме того, что это данные не о сделках, а только о пожеланиях продавцов) – ведь предложение квартир на Комендантском пр. гораздо больше, чем на ст.м. Ладожская – сегодня соотношение примерно 5 : 1. Чтобы уравнять показатели, пришлось взять все варианты предложения на Ладожской и только прямую продажу на Комендантском.
Кроме того, понятно, что эти данные уже через неделю изменятся, поэтому основывать на них точные расчеты невозможно. Однако общие тенденции останутся те же.

Расположение

Очень весомым в определении цены является расположение или район, в котором находится квартира. В нашем случае район Комендантского пр. на сегодня считается более престижным и привлекательным по сравнению  с районом м.Ладожская.

Материал

Также влияет на стоимость квартиры то, из чего построен дом – в панельных домах стоимость всегда  ниже, чем в кирпичных. Так например, в указанных двух районах эта разница по 2-комнатным квартирам (по данным на 23 мая) такова:

Станция метро	Материал	Ср.стоимость, тыс. руб./квартира	Ср. стоимость, тыс. руб./ кв. метр
Ладожская	панель	3 680	72
	кирпич	4 940	78
Комендантский пр.	панель	4 412	76
	кирпич	5 057	77

Таким образом, в целом район рядом с м. Комендантский пр. дороже, чем район рядом с м. Ладожская. Тот факт, что в Приморском районе средняя стоимость квадратного метра в кирпичном доме по сравнению с Ржевкой на тысячу рублей меньше объясняется тем, что предложение квартир в кирпичных домах в Приморском районе больше, чем на ст.м. Ладожская.
Т.е. в Приморском районе в данной выборке почти 100 квартир в панельных домах и столько же в кирпичных, а на Ладожской на 100 квартир в панельных домах пришлось только 39 в кирпиче. Поэтому данные по Ладожской в силу небольшой выборки скорее всего завышены, данные по Комендантскому пр. в этом случае более значимы.

Метраж

Следующий объективный показатель – метраж. В указанных двух районах двух-комнатные квартиры имеют метраж от 41 кв.м. до 90 кв.м. Естественно, стоимость у них отличается в разы.
В целом у кирпичных домов наблюдаются больший метраж по сравнению с панельными домами во всех районах. Данная выборка говорит о том, что и средние метражи в Приморском районе больше, чем на Ржевке:

Станция метро	Материал	Средний метраж 2-комнатной квартиры
Ладожская	панель	51
	кирпич	64
Комендантский пр.	панель	58
	кирпич	66

Причем, если на Ржевке 91% квартир в панельных домах находится в сегменте 41-59 кв.м., то в Приморском районе в этом сегменте только 60% квартир, а 40% имеют больший метраж – от 60 до 80 кв.м.
В кирпичных домах отмечаются большие метражи – так в Приморском районе 78% квартир в кирпичных домах имеют метраж от 60 до 80 м. На Ржевке – такой метраж – только у 38% квартир.
Теперь о стоимости 2-комнатных квартир в зависимости от метраже в этих двух районах. В принципе здесь наблюдается та же тенденция, что и на первичном рынке – чем больше общий метраж квартиры, тем ниже стоимость одного квадратного метра.
Однако, на вторичном рынке эта тенденция не так очевидна в силу того, что цена в конечном счете формируется рынком, но это происходит только в конечном счете. А предложения довольно часто выставляют люди, у которых есть свое субъективное мнение. На маленьких выборках субъективное мнение может дать другую статистику, как можно и увидеть в следующей таблице:

	Общая площадь	41-59 кв.м.	60-79 кв.м.	> 80 кв.м.
		Ср.стоимость, тыс.руб./ кв.м.	Ср.стоимость, тыс.руб./ кв.м.	Ср.стоимость, тыс.руб./ кв.м.
Ладожская	панель	72	70
	кирпич	77	80	74
Комендантский пр.	панель	77	74
	кирпич	87	75	90

В данном случае некорректными мне представляются цифры средней стоимости квадратного метра в кирпичных домах  60-79 кв.м. ст.м. Ладожская и больших квартир (более 80 кв.м.) в Приморском районе, т.к. самих этих квартир в выборке немного и скорее всего в определение их стоимости сильно вмешался субъективный фактор.

Планировка

Я бы отнесла планировку к субъективным факторам, т.к. одна и та же планировка одним людям нравится и подходит, а другие ее категорически не приемлют. Однако, если выбирать из панельных домов, известно, что большинству клиентов нравится  большая кухня и поэтому в основном нравятся дома 137 серии (особенно поздних годов), а дома например 504 серии – не очень. Здесь – только примеры планировок двух-комнатных квартир, в реальности их гораздо больше.
  

В кирпичных домах серии не так распространены и планировки более разнообразны, вот только один пример:

Субъективные факторы

Субъективные факторы в оценке стоимости квартир можно смело брать в кавычки, т.к. чаще всего они являются вполне объективными, просто их не удается измерить в каких-то общих для всех единицах. Это особенности самих квартир – их планировка, окна в парк или на магистраль, наличие так называемого евро-ремонта либо давнее отсутствие всякого ремонта и т.д. Субъективными все подобные факторы делает отношение к ним продавцов, которые оценивают эти достоинства (или недостатки) своих квартир в рублях.
Рынок в этом случае ставит все на свои места. Если квартира долго не продается, в большинстве случаев – дело в неправильно определенной цене.
Для покупателей сегодня есть большой выбор в любом районе. Важно хорошо понимать свои приоритеты, верно рассчитать свои возможности и потребности, может быть для вас будет выгоднее покупать квартиру в новостройках, нужна ли ипотека и т.д.
Мои же клиенты пока думают, в каком районе им лучше купить двух-комнатную квартиру …